De belangrijkste richtlijnen van Taxatie Commercieel Vastgoed

Wiki Article

Hoe Vastgoed Taxatie u tijd, stress en geld kan besparen.

2.3. Feiten ten behoeve van de financieel economische analyse Ingeval er sprake is van verhuurd vastgoed dient de taxateur daadwerkelijk alle huurcontracten te hebben beoordeeld. In het taxatierapport moet een analyse zijn opgenomen van de huurovereenkomsten en de bijzondere bepalingen die daarin voorkomen, alsook de invloed op de waarde daarvan.

Voor de financieel economische analyse zijn de meest uiteenlopende scenario’s denkbaar. Zo is bij verhuurde woningcomplexen, waar het uitpondscenario onderdeel van de waardering uitmaakt, de demografische opbouw van de bewoners-huurders van het complex van belang voor de beoordeling van de haalbaarheid van het voorgestane uitpondscenario. Als deze analyse niet goed is gemaakt, boet de taxatie ernstig aan waarde in.

2.4. Conclusie over feitenonderzoek Het feitenonderzoek is ‘ambachtelijk’ werk en dient zoals gezegd zorgvuldig te gebeuren. Indien de taxateur hier steken laat vallen, is er sprake van een feitelijke fout bij de uitvoering van de taxatie die in de regel rechtstreeks tot aansprakelijkheid leidt. Daarbij is echter een kanttekening op zijn plaats.

Gedetailleerde opmerkingen over Taxatie Commercieel Vastgoed

Voor zover deze feiten afkomstig zijn van de opdrachtgever, komen deze voor diens rekening c. q. de taxateur mag zich hier in beginsel op verlaten. Daarvan moet duidelijk melding gemaakt worden in de opdracht en in het taxatieverslag. Ook kan het voorkomen dat tijdens het onderzoek gebleken feiten of feiten verstrekt door derden, zonder verder of nader onderzoek niet verder controleerbaar zijn.

Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de taxateur asbest aantreft, maar niet kan beoordelen waar dat allemaal in het gebouw is verwerkt. Daarvoor is nader onderzoek door deskundigen noodzakelijk. Ingeval een taxateur in zijn verslag melding maakt van meerdere – voor de waardering relevante – feiten die niet zijn geverifieerd, kan dat tot gevolg hebben, dat de taxatie geen realiteitsgehalte en derhalve geen betekenis meer heeft.

Fase 3: de discretionaire ruimte van de taxateur De discretionaire ruimte van de taxateur is hét onderdeel, waarvoor de taxateur wordt ingehuurd en waar zijn echte expertise ligt. Het gaat dan om factoren als: de inschatting van de huurwaarde; de onderbouwing van de gekozen yield; het gehanteerde indexpercentage/-scenario in het rekenmodel; de gemaakte keuze van de vergelijkingsobjecten.

De beste geheimen van Taxatie Commercieel Vastgoed

Dat leidt vaak tot de aanname dat de taxateur niet aansprakelijk zou zijn te stellen voor de uiteindelijk af te geven waarde die op grond van deze parameters uiteindelijk wordt bepaald. Deze aanname behoeft evenwel niet juist te zijn. Zo schrijven de IVS 2017 en ook diverse andere uitvoeringsregelingen voor dat de taxateur zijn waardeoordeel moet legitimeren (explain) aan de hand van referenties.

Ingeval deze beslissingen tot van referenties afwijkende uitkomsten leiden, is doorgaans een onjuiste bijkomende parameter gebruikt of is naar objectieve maatstaven sprake van een motiveringsgebrek. Daarop kan de taxateur worden aangesproken. Op voornoemde regel geldt een belangrijke uitzondering. Dat betreft de situatie waarin de markt niet meer functioneert. Die situatie heeft zich de afgelopen jaren voorgedaan in de kantorenmarkt.


De gedachte was toen dat het een theoretisch risico is dat een kantoor niet binnen twee jaar verhuurd kan worden. Niets bleek echter minder waar. Voor een dergelijke unieke situatie en de daaraan gekoppelde (verkeerde) inschatting van de leegstand, waarbij wordt uitgegaan van algemeen gangbare risico-inschattingen, valt een taxateur niet aansprakelijk te stellen.

Vastgoed Taxatie voor Dummies

Dit is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. 3. 4. Fase 4: de verslaglegging Ten aanzien van de verslaglegging zijn, in aanvulling op hetgeen reeds aan de orde is geweest, nog drie opmerkingen vastgoed taxatie relevant. 3. 4.1. ‘Comply or explain’ Ondanks dat er uitvoeringsreglementen op de taxatieopdracht van toepassing vastgoed taxatie zijn verklaard, is de taxateur gerechtigd daarvan af te wijken.

Hierbij geldt het principe ‘comply or explain’. De keuze is de regel toepassen of uitleggen waarom en hoe hiervan is afgeweken. Deze regel maakt dat er voor de taxateur en (in overleg met) de opdrachtgever mogelijkheden zijn om van het voorgeschreven waarderingsstramien af te wijken en daarin eigen keuzes te maken.

4.2. Standaardbepalingen In de verslaglegging bestaat bij taxateurs over het algemeen een behoefte aan het gebruik van standaardomschrijvingen. Het gevaar van dergelijke standaardomschrijvingen is dat zij in taxatieverslagen terechtkomen of daarin blijven staan, zonder betekenis of grondslag, en derhalve onjuist zijn. Deze handelwijze heeft ook tot gevolg dat de gestandaardiseerde omschrijvingen aan waarde verliezen en minder betekenis hebben dan in de verslaglegging opgenomen maatwerkinformatie.

Nieuwe stapsgewijze kaart voor Taxatie Commercieel Vastgoed

4.3. Plausibiliteitstoets en -verklaring In het uitvoeringsreglement van het NRVT voor Bedrijfsmatig Vastgoed wordt de plausibiliteitstoets – met een bijbehorende verklaring – vereist als onderdeel van de taxatie. Deze toets, uitgevoerd door een tweede taxateur, houdt een controle in op de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede de toets of de gehanteerde taxatiemethodiek is uitgevoerd en in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (EVS en/of IVS).

Dat op zich kan weer tot aansprakelijkheid van de opdrachtnemer leiden. Hiervoor is het taxatieproces geschetst als een gestructureerde wijze van uitvoeren en keuzes maken die uiteindelijk tot een waardering leiden. Aan de hand van het proces is de waardering herleidbaar, zijn de onderliggende stappen controleerbaar en is de uitkomst toetsbaar.

De vraag is waar dat gebeurt en hoe dat kijk hier kan. 4. 1. Oorzaken van afwijkingen/fouten in de waardering In de praktijk zijn de volgende onregelmatigheden waar te nemen: (i) Doelredeneringen: de taxatie wordt niet met een open mind en vanuit een nulsituatie verricht, maar er wordt naar een bepaalde uitkomst toegewerkt, bijvoorbeeld de behoefte om aan te sluiten bij de gerealiseerde transactieprijs, zonder dat de opdracht is verstrekt om de transactieprijs als zodanig op marktconformiteit te onderzoeken.

De laatste vijf stadsnieuws van Taxatie Rotterdam

(iii) Onvoldoende of een slechte onderbouwing van de gemaakte keuzes en afslagen (explain). Hierbij wordt de waarom-vraag onvoldoende of in het geheel niet beantwoord. Ook, zo is de ervaring, komt het voor dat er andere dingen worden opgeschreven dan bedoeld. (iv) ‘Smoothing and lagging’: de werkelijkheid van gisteren is de grondslag voor de taxatie van vandaag.

Report this wiki page